Создание обществ совладельцев многоквартирных домов с принятием нового Жилищного кодекса может стать обязательным. Кроме того, готовятся изменения в закон об ОСМД, предусматривающие обязательное членство жильцов дома в таком обществе.

ОСМД в Киеве уже существуют, но большинство домов пока обслуживают коммунальные ЖЭКи. Так, по данным общественной организации Союз собственников жилья Киева , в столице зарегистрировано 986 жилищно-строительных кооперативов и 560 объединений совладельцев многоквартирных домов. В домах, которые обслуживают ЖСК и ОСМД, проживают около 20% киевлян.

В то же время киевские власти заявляют, что в течение 2-3 лет до 75% жилого фонда должны перейти в управление от коммунальных ЖЭКов к ОСМД.

Однако к такому переходу не все жители готовы. Членам ОСМД приходится решать ряд сложных и разноплановых вопросов - от избрания руководства, до сбора средств на ремонт дома и уговаривания соседей платить за предоставленные услуги. Ряд таких вопросов мы рассмотрим ниже.

Кто руководит ОСМД

ОСМД практикуют две модели управления - с руководителем из представителей общества или с привлечением наемного работника.

В первом случае избранный на собрании членов ОСМД председатель правления общества сам выполняет все хозяйственные функции, общается с предоставляющими услуги компаниями, собирает взносы, проводит собрания и т.д.

Другая модель предполагает, что хозяйственные функции исполняет наемный работник, а председатель правления общается с органами власти и жильцами, занимается договорами. Эксперты говорят, что если раньше управдомами становились пенсионеры, то сегодня в их рядах все больше молодых людей, которых такая карьера не пугает.

Управдомы, которых нанимают на работу ОСМД, получают зарплату 1,5 - 4 тыс. грн. в месяц. Размер зарплаты зависит от дома. В новостройках, где 400 и более квартир, где есть нежилые встроенные помещения и поступления от аренды, ОСМД может платить более высокую зарплату.

Сколько ОСМД платят за коммунальные услуги

В целом члены ОСМД платят за воду, тепло и электроэнергию по тем же тарифам, что и остальные граждане. Однако на практике сумма платежей может отличаться, в зависимости от контроля расходов и качества услуг.

Разница с коммунальным жилым фондом в платежах возникает и потому, что ОСМД могут самостоятельно устанавливать размер платежей за уборку территории, вывоз мусора, отчислений на текущие ремонты, а также - расходов на управление домом. Существенную экономию может дать утепление дома и установка счетчиков или тепловых пунктов. Такие мероприятия могут снизить расходы на отопление более чем в 1,5 раза.

Так, в одном из домов Оболонского района, в котором создано ОСМД, ежемесячные платежи составляют 2,52 грн. за 1 кв.м, а в расположенном неподалеку доме, который обслуживает частная управляющая компания, приходится платить 4,70 грн. за 1 кв.м без учета водоснабжения и электроэнергии. Руководители частных ЖЭКов объясняют это тем, что в новых домах установлено современное оборудование, которое требует более дорогого и квалифицированного обслуживания.

Оплата в ОСМД может сохраняться на уровне коммунальных ЖЭКов, но может быть и ниже - все зависит от правления кондоминиума.

У нас квартплата меньше, чем в других домах, в частности, из-за того, что у нас стоят собственные тепловые пункты и счетчики, утеплили фасады, - говорит Нана Санина. - Если в прошлом году тариф на отопление был 1,6 грн. за 1 кв.м, то жители нашего дома платили 96 копеек. Мы установили домовые счетчики на все, даже на полив придомовой территории. В результате жильцы платят меньше .

Позволить себе дополнительный комфорт, расходы на благоустройство и зарплату для наемных управляющих могут только большие объединения. В самых крупных ОСМД Киева около 500 и более квартир. Как правило, это новостройки, и проживают в них достаточно обеспеченные граждане, которые купили квартиры за собственные деньги.

Оплата ежемесячных платежей в ОСМД происходит так же, как и в коммунальных ЖЭКах - жильцы оплачивают квитанции, а средства поступают на счет объединения. Бухгалтер и правление ОСМД следит, чтобы средства со счета отправлялись поставщикам услуг.

Ремонт за счет ОСМД

ОСМД приходится самостоятельно решать вопросы ремонта дома. Сегодня существует законодательная норма, согласно которой первый после передачи здания на баланс ОСМД ремонт можно провести за счет местного бюджета, но на практике она не работает. Поэтому членам ОСМД приходится самостоятельно собирать деньги.

Мы принимаем решения на общем собрании о дополнительных сборах. За собственный счет мы сделали наружное утепление дома, ремонт фасада, заменили стояки. За два года за счет жильцов мы сделали ремонтов на 870 тыс., но около 30% граждан, которые не являются членами ОСМД, не сдают на это деньги , - рассказывает глава ОСМД Кристал-5 в Оболонском районе Киева Нана Санина.

ОСМД платит за ремонт внутридомовых сетей, тогда как ремонт внешних газовых и электросетей проводится за счет бюджета.

ОСМД платят за несогласных

Сегодня нет эффективного механизма борьбы с теми, кто не хочет вступать в ОСМД или не желает оплачивать коммунальные услуги и сдавать деньги на ремонт.

Члены Союза собственников жилья Киева говорят, что попытки решить конфликт в судебном порядке не дают результата - судебная система и исполнительная служба не работают. Поэтому для борьбы с неплательщиками и шаровиками используют методы морального воздействия - уговоры, общественное осуждение и т.д. Если такие меры не действуют, сознательным членам ОСМД приходится платить и за себя, и за своих соседей.

Собрать деньги очень трудно, - говорит Евгения Белогородская, глава ОСМД Темп-13 в Голосеевском районе. - Если бы в свидетельстве о праве собственности на квартиру была указана и доля участия в содержании совместного имущества ОСМБ, люди понимали бы, что обязаны содержать дом .

ОСМД не чувствуют землю под ногами

Большинство членов ОСМД Киева не являются полноценными хозяевами своих домов, так как не имеют права собственности на землю. По данным Союза собственников жилья Киева , только 23 из более 1,5 тыс. ОСМД и ЖСК Киева имеют документы на землю. Добиваться земельного акта можно не один год.

Наш ОСМД был создан в 1994 году. Права собственности на землю мы добивались 7 лет и получили его только в 2004 году. Около 300 ОСМД и ЖСК подали документы на приватизацию придомовой территории, но получили только один ответ: берите в аренду. За последние два года ни одного свидетельства о праве собственности Киевсовет не выдал , - говорит Нана Санина.

Примечательно, что власти имеют в виду аренду только той земли, которая расположена непосредственно под домом, а не всей прилегающей к дому территории с хозяйственными и детскими площадками, зелеными насаждениями и т.д. Кто будет распоряжаться этой землей и что будет после истечения срока аренды земли под домом - пока ни членам ОСМД, ни простым горожанам непонятно.

Перспективы ОСМД

По оценкам экспертов, для повсеместного создания ОСМД необходимо изменить законодательство, предусмотрев в Жилищном норму об обязательном членстве владельца жилья в ОСМД. В то же время, такой закон не коснется, например, жителей ведомственных домов. Непонятно также, что делать с теми гражданами, которые владеют несколькими квартирами в разных домах - нужно ли предусмотреть возможность быть членом нескольких объединений.Власти намерены переложить на плечи ОСМД хлопоты по содержанию ветшающего жилого фонда. В то же время, сегодня кондоминиумы сталкиваются с тем, что местные власти не хотят отдавать объединениям вспомогательные помещения - подвалы и чердаки, которыми могли бы распоряжаться коммунальные структуры. Эти вопросы тоже необходимо решить.Впрочем, практика показывает, что создание ОСМД и сегодня вполне реально, но требует от граждан настойчивости в реализации желания стать полноценным собственником.