Термин «апартаменты» давно в ходу на рынке столичной недвижимости. Правда, у каждого эксперта было свое видение данного формата. Согласно наиболее распространенное мнению, апартаменты – это квартира бизнес-класса, большой площади, с панорамным остеклением. Другим - было выгоднее считать, что к данному формату можно относить любое жилье большой площади со свободной планировкой, а кто-то называл апартаментами просто большое жилье. Понять девелоперов несложно: слово красивое, мажорное. Апартаменты по звучанию легко вписываются в один ряд с такими элементами роскошной жизни, как автомобиль «Бентли», шампанское «Дом Периньон» и отдых в Каннах. И вроде, если продаешь не квартиру, а апартаменты, то и ценник можно сделать повыше, интереса у потенциальных покупателей больше.

Панельные апартаменты

Между тем, согласно постановлению Госстандарта, выпущенному в 2001 году, апартаменты определяются как недвижимость, предназначенная для временного проживания. По сути, от обычных квартир апартаменты отличаются лишь отсутствием прописки. Однако если нет прописки, то владельцы апартаментов уже не могут воспользоваться правом на бесплатную медицинскую помощь и оправить детей учиться в районную школу, не получится у них и получить паспорт по месту жительства, и многое другое.

В целом, говорит директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова, апартаменты, это те же квартиры, но по документации проходящие как нежилые помещения. Как правило, они располагаются в составе делового комплекса. Потребителями апартаментов являются бизнесмены с высоким уровнем дохода, замечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский, в основном, это мужчины в возрасте 30-45 лет, собственники крупного или среднего бизнеса или топ-менеджеры известных компаний. Как правило, их офис находится в многофункциональном центре, а этажом выше или в соседнем подъезде комплекса они приобретают апартаменты. «Чаще всего такие клиенты уже имеют загородный дом или квартиру, - продолжает Александр Зиминский. – Тогда как апартаменты играют роль представительской квартиры, в которую можно привести партнеров, а если день закончился ближе к полуночи, а утром надо снова быть на рабочем месте, - то просто переночевать». Вторая категория покупателей – иностранные структуры и российские региональные компании, которые приобретают апартаменты для проживания своих сотрудников на время пребывания их в Москве.

Понятно, что владельцев крупного бизнеса и иностранцев, мягко говоря, не часто встретишь в районных поликлиниках, и для них социальный пакет услуг не имеет практически никакого значения. Но, говоря об апартаментах, исключительно, как об элитной недвижимости, владельцы хитрят. Есть в Москве и «панельные апартаменты эконом-класса». Так, группа «ПИК» построила на Ярославском шоссе, вл.122-124 панельную многоэтажку, которая мало чем отличается жилых аналогов московских окраин. Однако, как замечает глава компании RRG Денис Колокольников, жилье - это только внешне, а юридически - гостиница.

В начале 2000-х столичные власти пытались привлечь девелоперов к гостиничному строительству, раздавая им на льготных условиях участки под строительство отелей. Однако хитрые застройщики не спешили выполнять свою часть договора, ведь строить офисы и жилье гораздо выгоднее. Правда, чтобы построить жилой дом, нужно было поменять целевое назначение земли, что достаточно сложно, поэтому девелоперы вместо обещанных гостиниц возводили многофункциональные центры и апартаменты. Из 70 участков, которые были выделены городскими властями под отели, около 30 оказались застроенными жильем и офисами.

Покупатели жилья «эконом-класса», в отличие от элиты, как правило, нуждаются в различных социальных услугах. Чтобы компенсировать этот пробел, компания «ПИК» продавала «панельные апартаменты» в среднем на 15% дешевле аналогов «с пропиской». По словам директора департамента, консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Ольги Широковой, апартаменты компании «ПИК» иногда появляются на вторичном рынке с дисконтом 15-20%.

Впрочем, апартаменты группы «ПИК» единственный представитель данного типа недвижимости в эконом-классе. Впрочем, и в категории «бизнес» и «элит» до кризиса этот вид недвижимости, по словам Ольги Широковой, можно было пересчитать по пальцам одной руки. «Для России такой формат недвижимости достаточно необычен, и, как всё новое, он вызывают больше интереса, чем желания купить», - рассуждает Зиминский.

С тяжелой руки Собянина

В последнее время ситуация изменилась. По словам Ольги Широковой, сегодня на рынок выставлено порядка 12 объектов, где в реализации находятся более тысячи апартаментов. Активизация застройщиков произошла, благодаря столичному градоначальнику Сергею Собянину. Мэр, только заступив на пост, объявил войну торговым комплексам и бизнес-центрам, расположенным в центре Москвы. Однако глава города заметил, что жилье, гостиницы и апартаменты внутри Третьего транспортного кольца строить можно. Поменять концепцию проекта с коммерческой на жилую крайне сложно. Гостиницы до сих пор остались не самыми привлекательными для девелоперов сектором. Спасением для застройщиков стали апартаменты. В отличие от отелей, где возврат инвестиций происходит 5-10 лет, апартаменты, как и жилье, можно распродавать сразу, буквально на начальных стадиях строительства. «В связи с изменениями градостроительной политики, конечно, объем строительства апартаментов увеличится, - замечает директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. - На эту, надо заметить, вынужденную меру, пойдут многие компании». Текущий год можно назвать «годом апартаментов». По словам Марии Литинецкой, только в этом году на рынок выйдет порядка 300 000 кв.м апартаментов. А всего на данным момент, по данным компании Blackwood, заявлено более 1 млн кв.м недвижимости в этом формате.

«Сегодня разрыв между жильем и апартаментами составляет порядка 15-20%, но в условиях новой градостроительной политики он, несомненно, вырастет», - замечает Ирина Наумова. «Когда девелоперы начнут массово застраивать столичный центр апартаментами, то им придется либо снижать на них цену, либо годами ждать покупателей», - соглашается с ней Александр Зиминский. Понятно, что ни тот, ни другой сценарий застройщикам не нужен. Ближайшие два года девелоперы будут вынуждены выводить на рынок новые проекты апартаментов, но с 2013-2014 годов объем предложения в данном формате на первичном рынке резко пойдет на спад. Все-таки количество платежеспособных покупателей, рассуждает Александр Зиминский, которые хотели бы купить в дополнение к загородному дому и нескольким квартирам еще и апартаменты, не так уж и велико. «К тому же, как показала практика, наши соотечественники не видят особых преимуществ в наличии гостиничного сервиса, - подытожил эксперт. - Для них привычнее жить в обычной квартире и нанять домработницу».