Политика разных государств в отношении зарубежных покупателей недвижимости заметно отличается. Есть державы, где иностранцы — желанные гости на рынке, и правительство предпринимает меры, чтобы повысить привлекательность местных объектов для этой аудитории. Для некоторых государств этот вопрос стал особенно актуальным после кризиса.

Дополнительные преимущества, которые предоставляются иностранным покупателям недвижимости, можно разделить на две основные категории. Это либо возможность получения вида на жительства или гражданства, либо особые условия, облегчающие процесс покупки,— например, доступные кредиты, упрощенные схемы сделки и налоговые льготы.

Паспортный бонус

Одна из самых ощутимых выгод, которые может получить покупатель недвижимости за рубежом,— это вид на жительство, или, что еще более приятно, паспорт. Если для гражданина США или Великобритании это не особо интересный вопрос, то для российских покупателей он часто играет не последнюю роль. Согласно опросам, многие россияне при покупке зарубежной недвижимости думают о создании пристанища на будущее.

Сразу стоит сказать, что в наиболее популярных европейских странах такой возможности нет. Они практикуют почти унифицированный подход в вопросах предоставления гражданства, ВНЖ и виз. Иностранный владелец жилья получает годовую мультивизу со сроком пребывания в стране не более 180 дней в году. Такое же право дается ближайшим родственникам — жене, мужу, детям, родителям. И ничего больше.

Как правило, возможность получения гражданства при покупке недвижимости предоставляют государства с развивающейся, проблемной экономикой. Сегодня это Панама, Доминиканская Республика, Коста-Рика, а также Сент-Киттс и Невис — государство в Карибском бассейне. В 2010 году к этому списку присоединилась также Латвия.

Разумеется, в любой из этих стран паспорт выдается не каждому, кто приобрел квартиру или дом. Существуют определенные требования, главное из которых — чтобы цена купленного объекта была не меньше установленного минимума.

Для Панамы это 300 тыс. долларов. При покупке на такую сумму иностранец получает пятилетний вид на жительство. После этого срока он может претендовать на гражданство при условии, что недвижимость не продана. С панамским паспортом можно посещать почти все страны Латинской Америки, а также государства, входящие в Шенгенскую зону.

В Доминиканской Республике при покупке жилья стоимостью от 200 тыс. долларов можно претендовать на получение гражданства уже через шесть месяцев постоянного проживания. Кроме того, здесь признается институт двойного гражданства, то есть нет необходимости отказываться от российского паспорта. Недостаток этой схемы — в том, что весь срок оформления гражданства нужно находиться в стране, а это семь-восемь месяцев. Паспорт дает право безвизового въезда в Швейцарию, Великобританию, Израиль, Южную Корею, Исландию, Аргентину, Бразилию и другие страны Южной Америки, Японию, Лихтенштейн.

На Коста-Рике необходимо вложить в недвижимость не менее 200 тыс. долларов. После этого владелец недвижимости получает ВНЖ, а через девять лет может претендовать на гражданство. Паспорт дает право безвизового въезда во все страны ЕС, страны Азии (Южную Корею, Японию) и Латинской Америки, а также в Новую Зеландию и ЮАР. Кроме того, Коста-Рика — бывшая колония Испании, и гражданам страны предоставляют статус постоянного жителя Испании (ПМЖ) всего за четыре-пять месяцев, а спустя два года и гражданство.

Еще один вариант — островное государство Сент-Киттс и Невис. Главное достоинство этой страны — то, что экономическое гражданство можно получить, даже не проживая здесь. Требуются только отсутствие судимости и инвестиции в экономику страны в размере более 350 тыс. долларов, в том числе путем покупки жилья. Правда, чтобы получить паспорт, владеть купленной недвижимостью нужно не менее пяти лет. После этого срока ее можно продавать, не потеряв при этом гражданство. Право получения гражданства распространяется и на всю семью заявителя. Обладатели местного паспорта могут свободно перемещаться по Шенгенской зоне, имеют возможность безвизового въезда в Великобританию, Канаду, Новую Зеландию, ЮАР, Швейцарию, Японию и Южную Корею.

Недавно список стран с возможностью экономического гражданства пополнила Латвия. Здесь летом 2010 года были приняты поправки к закону об иммиграции, согласно которым нерезиденты могут получить пятилетний вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 100 тыс. латов (около 150 000 евро) в Риге и не менее 50 тыс. латов за ее пределами. «Это определенно может представлять интерес для иностранных и российских покупателей недвижимости»,— замечает директор компании Pleiada Вадим Оришак. В частности, по словам директора департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елены Юргеневой, зафиксирован 20-процентный рост количества обращений клиентов, заинтересованных в покупке недвижимости в Латвии.

Латвия — единственная страна Евросоюза и Шенгенской зоны, где покупателям предоставляется подобная возможность. Однако стоит учесть, что латвийское законодательство не гарантирует получение гражданства при покупке недвижимости необходимой стоимости. Оно всего лишь дает право претендовать на латышский паспорт.

В некоторых странах покупка недвижимости не дает права на гражданство, но позволяет получить ВНЖ и впоследствии ПМЖ. У этого статуса разница с гражданством обычно невелика: обладатель ПМЖ в большинстве стран мира пользуется всеми возможностями граждан, кроме права избираться и быть избранным.

К таким странам относятся Кипр, Турция и Арабские Эмираты. Так, на Кипре при покупке недвижимости иностранец сразу получает вид на жительство сроком на год, который можно продлить — правда, без права работы.

В Турции и Эмиратах, купив жилье, иностранец получает годовую визу, потом трехлетнюю, потом вид на жительство на пять лет, который можно продлевать.

Особые условия для зарубежных покупателей

Вторая категория преимуществ для покупателей — особые условия, облегчающие процесс покупки: упрощенная и отлаженная схема, минимум бюрократии, возможности получения кредита. «Наиболее весомыми факторами при выборе страны для инвестиций в зарубежную недвижимость являются возможность получения вида на жительство и доступность ипотечного кредитования»,— замечает Елена Юргенева.

В последние предкризисные годы в рейтинге наиболее дружелюбных государств для иностранных покупателей лидировали Испания и Кипр. Чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно было иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе российских. Здесь был отлаженный механизм сделок с недвижимостью и возможность получения ипотечного кредита на сумму до 80 % от стоимости объекта. Политика лояльности имела свои успехи: перед кризисом обе страны были одними из самых популярных у российских покупателей.

Во времена кризиса многое изменилось: выдача ипотечных кредитов в Испании практически прекратилась в связи с падением рынка недвижимости и нехваткой финансов в банковской системе. Однако на Кипре даже в разгар кризиса правительство предпринимало меры, ограничивающие для банков возможность повышения ставки.

По словам руководителя компании «Место под солнцем» Ивана Птушкина, сейчас в качестве удачных стран для покупки недвижимости можно назвать Кипр (ВНЖ и ПМЖ, кредиты для россиян, низкие налоги) и Италию (визы, ВНЖ, льготы по налогам). В список подходящих стран попадает также Португалия, которая на фоне испанского спада начала активно продвигать свою недвижимость на международном рынке. «В Португалии охотно дают кредиты иностранцам, требуя минимальный набор документов. Для банков важно, чтобы покупатель имел стабильный доход и вовремя вносил месячные выплаты по кредиту. Ипотечные ставки при этом одни из самых низких в Европе — от 3,5 %, и можно получить кредит в размере до 75 % от стоимости недвижимости»,— говорит директор представительства Status Home в России Александр Гладкевич.

В Португалии россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он тратит на выплаты по кредиту не более 30 % от своего дохода.

Кризис подстегнул и правительства некоторых других стран к дополнительным мерам по оживлению рынка недвижимости. Это коснулось как местных, так и иностранных покупателей. В частности, в первой половине 2010 года в США был снижен налог для покупателей первого дома.

Однако наиболее ощутимо «бонусная политика» проявилась не на уровне государств, а в деятельности девелоперов. В большинстве стран, так или иначе пострадавших от кризиса, застройщики и продавцы недвижимости прилагают усилия для привлечения дополнительных покупателей. «Максимум бонусов стараются дать сами продавцы: рассрочка платежа, скидки, бесплатный смотровой тур и другие условия»,— рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости компании Rentsale Юлия Титова.

Схемы беспроцентной рассрочки, оплата смотрового тура и подарки покупателям до последнего времени были характерны для стран Восточной Европы, Турции и Арабских Эмиратов. Так, для многих объектов Черногории предлагалась беспроцентная рассрочка на срок до пяти лет, в ОАЭ — до 3 лет.

Сейчас эта политика понемногу сходит на нет, хотя найти интересные условия для покупки все еще можно почти в каждой из этих стран. Другое дело, что не всякая недвижимость, даже с довеском специальных предложений, представляет собой интересный объект для приобретения.