Домовладение:

КОМУ НУЖЕН КОЛЛЕКТИВНЫЙ УПРАВДОМ?

News image

Текущий ремонт – будет течь, капитальный ремонт – будет капать. Мягко говоря, не совсем удовлетворительная работа жилищно-коммун...

Плюсы и минусы ТСЖ

News image

Проблемы в ТСЖ. Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли, разметка территории. Межевание может быт...

Право на земельный участок многоквартирного дома

News image

Анализ практики свидетельствует, что многие инвестиционные проекты, которые осуществляются в муниципальных образованиях, нару...

Авторизация




Особенности жилищно-накопительного кооператива как механизма приобретения жилья населением
Недвижимость - Жилищно-накопительные кооперативы

особенности жилищно-накопительного кооператива как механизма приобретения жилья населением

Нынешняя программа массированного вмешательства государства в квартирный вопрос с целью создания механизма обеспечения населения жильем в общенациональных масштабах является уже третьей подобного рода попыткой в послевоенный период. Первой была знаменитая программа строительства панельных пятиэтажек, получивших название «хрущевки» (со временем оно трансформировалось в уничижительное «хрущобы»). Ее прототипом была французская программа строительства муниципального жилья для беженцев из Алжира и других африканских колоний. Н.С.Хрущева она привлекла своей дешевизной и быстрыми темпами строительства. Пилотной площадкой этого проекта стала Москва, где возведение панельных пятиэтажек началось уже в 1953 году. В общенациональный же масштаб его возвело постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР «О развитии жилищного строительства в СССР», появившееся в 1957 году. Новизна (и даже революционность) данного документа заключалась в том, что впервые жилищное строительство оценивалось в нем с точки зрения не только объемов, но и стоимости квадратного метра; государство впервые принципиально отказалось от коммунальной квартиры и как средства «уплотнения» (экономии квадратных метров), и как политико-идеологической категории (формы бытового коллективизма и политического взаимоконтроля граждан), провозгласив в качестве нормы посемейное заселение квартир. «Хрущевская» программа позволила резко (почти в 4 раза) увеличить объемы строительства жилья, доведя его ежегодный ввод до 48,1 млн кв. м в 1951-55 годах и 95,4 млн кв. м в 1956-60 годах [4]. Сравнивая ее итоги со всеми последующими, можно сказать, что программа эта была наиболее удачной из всех уже реализованных. Она позволила стране совершить прорыв к массовому индустриальному домостроению, имела ясные качественные и количественные параметры и в целом достигла поставленных целей, заложив неплохие основы для дальнейшего развития жилищного строительства в стране. Скажем, ежегодный объем ввода нового жилья в 60 – 70-х годах никогда не опускался ниже 100 млн кв. м, а государственный норматив душевой обеспеченности жилой площадью вырос с 2 кв. м до 9 кв. м [5].

Вторая попытка – это ничем не завершившаяся программа «Жилье-2000», провозгласившая задачу обеспечения всех нуждающихся отдельными благоустроенными квартирами к 2000 году. Для решения этой задачи предполагалось за 15 лет (1986 – 2000 годы) построить более 2200 млн кв. м жилья, доведя среднедушевую обеспеченность жильем до 22,5 кв.м. Иными словами, планировалось увеличить объемы ежегодного ввода всех видов жилья со 110 млн кв. м в 1985 г. до почти 150 млн кв. м в 2000 г. Соответственно, на 15 – 30% предполагалось увеличить производство строительных материалов и механизмов по всем основным позициям [3]. Эта программа, однако, была заранее обречена, поскольку экономика и финансы страны уже находились в «предынфарктном» состоянии и, разумеется, не могли вынести дополнительной и запредельной для них нагрузки.

Была еще локальная программа обеспечения жильем молодых семей, вылившаяся в массовое возведение общежитий семейного типа, так называемых «малосемеек», которая не имела, однако, существенных последствий, да и свернута была она достаточно быстро и незаметно. Стоит отметить и постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 01.06.62 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве», тем более что в сумме оно давало до 20% нового жилья в стране (из них ЖСК – около 7%).

Легко заметить, что главная проблема всех государственных программ решения жилищного вопроса заключалась в отсутствии необходимых для достижения этой цели строительных мощностей. Дефицит предложения нового жилья «выстраивал» граждан, нуждавшихся в улучшении жилищных условий, в «очередь». Ее «длина», измерявшаяся временем «стояния», составляла для большинства 10 – 15 лет, а то и все 20 – 25. Сегодня ситуация ничем принципиально не отличается: снова дефицит строительных мощностей и материалов, отсутствие предложения необходимых объемов нового жилья, снова «очередь», в которой люди «выстраиваются» сообразно размерам своего дохода. Причем для некоторых она уходит «в вечность», поскольку их доход никогда не позволит им накопить сумму, необходимую для покупки хоть какого-то жилья. Иными словами, изменилось лишь «посредующее звено» между гражданином, стремящимся приобрести жилье, и «очередью». Если раньше в этом качестве выступали стаж работы и принадлежность к той или иной отрасли экономики (так, нефтяники, скажем, продвигались в ней быстрее, чем учителя или работники культуры), то сегодня – только доходы.

Национальный проект «Доступное жилье – гражданам России», выдвинутый в числе приоритетов социально-экономического развития страны, – это первая государственная жилищная программа, реализуемая в условиях рыночной экономики. Пока, как считают эксперты, она достаточно аморфна, в частности, имеет лишь один твердый промежуточный ориентир, позволяющий как-то оценить эффективность работ по ее реализации: удвоение – до 80 млн кв. м – ежегодных объемов вновь вводимого жилья. Об инструментарии программы пока ведутся споры, хотя в общих чертах они уже понятны: 1) увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития разнообразных ипотечных и квазиипотечных программ, ориентированных как на все население страны, так и на отдельные социальные категории – молодые семьи военнослужащих и ряд других; 2) увеличение предложения нового жилья с целью значительного снижения его цены, которая сегодня не соответствует как возможностям основной массы граждан страны, так и общему уровню потребительских цен.

Главная задача и проблема сегодня – это поиск баланса этих двух инструментов государственного жилищного проекта. К сожалению, с этим пока далеко не все в порядке. Если увеличение массового спроса на жилье достаточно понятная и в принципе решаемая в условиях широкой бюджетной поддержки ипотечных схем задача, то резкий рост объемов предложения жилья – это задача, которая не имеет пока, по мнению экспертов, ясного и однозначного решения. У этой проблемы целый ряд аспектов, касающихся и развития промышленности стройматериалов, и неувязок законодательного характера, и административного давления на строительный и жилищный рынки. Тем важнее сейчас, когда национальный проект «Доступное и комфортное жилье» еще только накапливает свою методическую и ресурсную базу, проанализировать уже работающие экономические механизмы, ориентированные на решение поставленных в нем проблем.

Сегодня, когда ипотека для современной России – дело если и не очень отдаленного, но все-таки будущего (так, в 2005 г. с использованием ипотечного механизма в целом по стране было приобретено не более 2% квартир), в обозримой перспективе (до 2010 – 2015 года) могут сработать квазиипотечные схемы. Суть их в том, чтобы попытаться использовать так называемые длинные деньги, т.е. низкопроцентные жилищные накопления граждан. Тем более что накопления российских граждан весьма значительны: по различным данным, на вкладах физических лиц в российских банках находится около $71 млрд (сколько денег в «чулках», не знает никто) [7]. Одной из таких схем являются жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Жилищные и жилищно-накопительные кооперативы относятся к типу потребительских кооперативов. По определению статьи 119 Жилищного кодекса РФ [2], жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан в целях удовлетворения потребностей в жилье за счет собственных финансовых средств. На сегодняшний день эти отношения урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [1]. Основой деятельности ЖНК является принцип взаимной финансовой поддержки или, другими словами, принцип кассы взаимопомощи. ЖНК – это некоммерческая организация, каждый член которой обеспечивается жильем за счет собственных средств и средств участников ЖНК, поступающих в общий паевой фонд. Вселиться и прописаться в квартиру участник ЖНК сможет, лишь накопив часть стоимости жилья (как правило, 50%). Недостающие средства будут добавлены из паевого фонда ЖНК (но не более накопленной суммы). Предоставленные средства член кооператива должен вернуть в паевой фонд в соответствии с графиком рассрочки платежей в срок, не превышающий период первоначального накопления более чем в 1,5 раза. В результате каждый член ЖНК выплачивает полную стоимость квартиры, но в рассрочку. Все средства общего паевого фонда вкладываются исключительно в недвижимость, которая приобретается для членов кооператива. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30% от стоимости жилья на момент его подбора. Член ЖНК и члены его семьи прописываются (регистрируются по месту жительства) в приобретенной для него квартире на основании нотариально удостоверенного договора безвозмездного пользования, открывает финансово-лицевой счет, оплачивает коммунальные услуги, оформляет на себя телефон и т.п. В общем, живет полноценной жизнью, выплачивая членские и паевые взносы. После выплаты займа член ЖНК в соответствии с ГК РФ (ст. 218, п.4) становится полноправным собственником приобретенной для него квартиры. Для получения свидетельства о собственности ему нужно сдать в органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или регистрационную палату) пакет документов, включающий: справку о выплаченном пае (из бухгалтерии ЖНК), выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета (из РЭУ или ЕИРЦ), а также поэтажный план и экспликацию (БТИ). Жилищно-накопительный кооператив имеет ряд преимуществ.

Надежность:

• основы деятельности ЖНК, гарантии защиты прав и законных интересов граждан – членов ЖНК определяет Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» (от 30.12.2005 №215-ФЗ);

• обязательна регистрация всех членов ЖНК в едином государственном реестре юридических лиц (п. 5 статья 5 закона);

• ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья (статьи 24, 26 закона);

• за деятельностью ЖНК осуществляется постоянный контроль со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (статьи 50, 51, 52 закона);

• ЖНК имеет два расчетных счета: членский (членские взносы) и паевой (паевые взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств (п. 5 статья 1б закона);

• под особым контролем находится юридическая безопасность сделок по приобретению жилья (статья 30 закона);

• ЖНК приобретает жилье только после согласования с членом ЖНК (статья 7 закона);

• федеральный закон установил ответственность должностных лиц ЖНК и требования к ним (статьи 45, 46 закона);

• ЖНК обязаны соблюдать нормативы финансовой устойчивости (статья 49 закона);

• деятельность ЖНК подвергается обязательному ежегодному аудиту (статья 54 закона).

Экономическая эффективность:

• жилье, приобретенное с помощью ЖНК, существенно дешевле, т.е. более доступно, чем жилье, приобретенное по схеме банковского ипотечного кредитования;

• вселение и проживание в новой квартире осуществляется при накоплении третьей части ее рыночной стоимости;

• возможен зачет имеющегося жилья;

• в некоторых кооперативах предусмотрены льготы по размеру вступительного взноса таким категориям населения, как пенсионеры, военнослужащие, молодые семьи;

• в случае выхода из ЖНК выплачивается вся накопленная сумма паевого взноса;

• можно зарегистрироваться вместе с членами своей семьи в полученном в безвозмездное пользование жилье;

• в качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую предоставляют гражданам государство, работодатели, профсоюзы или друзья и родственники;

• возможна передача пая другому члену кооператива или третьему лицу.

Доступность:

• появляется возможность приобретения на приемлемых условиях жилья даже теми, у кого нет первоначального взноса;

• нет ограничений по гражданству, месту жительства и возрасту;

• низкий вступительный взнос;

• для вступления в кооператив достаточно наличия паспорта;

• приобретение жилья возможно в любом населенном пункте РФ;

• не требуются гарантии поручителей и справки о доходах;

• не нужно никаких залогов.

Однако приобретение жилплощади посредством ЖНК сопровождается и некоторыми рисками:

• в условиях непрекращающегося роста цен на недвижимость (порядка 25 – 30% в год) накопления пайщика кооператива будут обесцениваться и к моменту покупки квартиры сбережения могут не позволить купить искомую квартиру, поскольку кооператив не имеет права инвестировать денежные средства;

• вступительный взнос (3 – 5% от стоимости квартиры) не возвращается в случае выхода пайщика из кооператива до покупки квартиры;

• пайщики не могут контролировать целевое расходование средств – ст. 16 соответствующего федерального закона гласит, что деньги пайщиков списываются «только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений». Таким образом, допустима трата неограниченной доли паевых средств на рекламу и административные расходы (приобретение дорогостоящей оргтехники и аренду офисных помещений). Все это вполне укладывается в рамки закона;

• в случае банкротства ЖНК правление обязано выплатить каждому пайщику его долю, однако ее рассчитывают с учетом износа имущества кооператива, а также уменьшают на величину обязательств ЖНК, инфляционные потери также не компенсируются;

• в случае банкротства кооператива уже купленную для пайщика квартиру, за которую еще не до конца выплачены деньги, могут продать, чтобы выплатить каждому члену кооператива его долю.

• и, наконец, после вступления в силу Федерального закона № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», который должен был регламентировать деятельность ЖНК, большинство кооперативов предпочло уйти в «свободное плавание» под флагом потребительского ипотечного кооператива (ПИК). Т.е. деятельность большинства жилищных кооперативов в России больше не регулируется государством, а значит, интересы пайщиков абсолютно не защищены. В Москве, например, из 80 кооперативов лишь 4 перерегистрировались в ЖНК.

В Тюмени уже 4 года действует жилищный кооператив «Наш город – строим вместе».

В 2004 г. ЖК «Наш город» был переименован в ЖСК «Наш город – строим вместе», подчеркнув тем самым свое членство в Гильдии народных кооперативов и общероссийской программе доступного жилья «Строим вместе». После вступления в силу нового Жилищного кодекса и Федерального закона №215 «О жилищных накопительных кооперативах» 16 февраля 2005 года общим собранием членов кооператива было принято решение об изменении его наименования на потребительский ипотечный кооператив «Наш город – строим вместе». В декабре 2005 года ПИК «Наш город» перестал быть членом Гильдии народных кооперативов. Таким образом, деятельность Тюменского жилищного кооператива больше не регулируется и не контролируется ни федеральным законодательством, ни областными властями, ни какими бы то ни было другими организациями.

Статистика деятельности кооператива такова: на данный момент членами кооператива являются 479 человек, из них полностью за квартиру расплатились 54 человека, 223 человека уже накопили необходимую сумму (50%) для покупки квартиры и отметили новоселье, 130 человек накапливают необходимый 50-процентный взнос. За все время существования кооператива было куплено квартир площадью 13118 кв.м на сумму 221 933 379 руб. Средний размер приобретенной кооперативом квартиры составляет 41,4 кв.м, средняя стоимость – 977680 руб.[8].

Право на подбор недвижимости каждый участник программы получает при выполнении следующих условий:

• накоплена оговоренная часть стоимости квартиры;

• полностью внесен вступительный взнос;

• накопительный коэффициент (рейтинг) соответствует желаемой рассрочке.

При вступлении в ПИК «Наш город – строим вместе» предлагается выбрать наиболее удобный из шести существующих тарифных планов: «Максимум», «Ускоренный», «Классический», «Детский», «Зачетный» и «Привлеченные средства». С 2005 года ПИК «Наш город – строим вместе» активно развивает сеть филиалов, в июле открылось отделение кооператива в Ишиме.

В то время как растерянные граждане пытаются определиться с наиболее приемлемым для себя способом приобретения долгожданных квадратных метров, государство поспешило предложить очередную схему. В начале апреля 2006 года правительство РФ приняло решение объединить накопительную и ипотечную схемы финансирования жилья [9]. Проект получил название ВИК (Всероссийский ипотечный кооператив). На начальной стадии из стабилизационного фонда на него будет израсходовано 56 млрд рублей (предполагается, что эти деньги пойдут на строительство домов в рамках нового проекта). Однако эти деньги должны вернуться, по замыслу правительства, уже через два года. В ВИК сможет вступить любой гражданин России старше 16 лет, не имеющий негативной кредитной истории.

Принцип работы ВИК будет напоминать ЖСК советского времени, но с поправкой на ипотеку. Схема устроена так: человек определяет стоимость жилья, которое он хочет купить, и вносит вступительный взнос в ВИК на административные расходы в размере 0,5% от стоимости квартиры. Затем он накапливает половину стоимости (паевой депозит), внося деньги в общий паевой фонд. Важным преимуществом является то, что на сумму накоплений будет начисляться 15% годовых. С 2007 года предполагается установить ставку на уровне LIBOR (межбанковские кредиты)+12 процентов. Это гораздо выгоднее, чем хранить деньги на самом доходном депозите. По сути, это равноценно тому, что пайщик сам выступает в роли банка, получающего проценты за ипотечный кредит, выданный другому пайщику, который уже накопил свои 50 процентов. С учетом сложного процента паевого депозита 50% стоимости жилья накопятся гораздо быстрее, чем если деньги просто класть в банк. По расчету экспертов, пайщику реально придется накопить не 50, а всего 28%, что значительно скомпенсирует рост цен на жилье за время накопления. Кстати, сама цена квартир будет гораздо ниже рыночной: для членов программы будут покупаться не любые квартиры, а только в домах, специально для нее построенных. Для этого на конкурсах будут привлекаться застройщики, готовые продавать ВИКу квартиры с отделкой по цене, сложившейся в конкретном муниципальном образовании: себестоимость+10 процентов. К примеру, для Москвы сегодня этот уровень 1365 y.e. за кв. метр (речь идет о монолитных домах по индивидуальным проектам). После покупки квартиры она оформляется в залог. Залогодержателем будет выступать АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), что позволит избавиться от лишних звеньев в цепочке рефинансирования ипотечного кредита. На этой стадии пайщик уже не получает 15%, а сам платит процент, поскольку он получил ипотечный кредит. Но ставка будет невысокой, на сегодня это 9% годовых в рублях. Досрочное погашение будет возможно в любой момент без штрафных санкций. А максимальный срок рассрочки установлен равным пяти срокам начального накопления. Обслуживанием кредита будет заниматься не банк, а сам ВИК, в котором предполагается создать подразделение, имеющее лицензию на банковские операции. Средства на кредитование недостающих 50% стоимости приобретаемых квартир должны будут поступать от новых пайщиков. Для некоторых категорий граждан предусмотрена незначительная господдержка (в виде субсидирования процентной ставки). Для стабильности работы системы будет создан резервный фонд (30% среднегодовых совокупных активов). В настоящее время в ряде регионов идут переговоры с местными властями о целевом выделении земельных участков на льготных условиях. Кроме того, важно, чтобы люди и местные власти поверили в реальность проекта, это поможет не только переломить негативные тенденции, но и успешно реализовать новый проект «Доступное жилье – гражданам России».

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Подмосковное Раменское: изобилие предложения в новостройках

News image

Город Раменское приятно удивляет довольно большим количеством новостроек: здесь продается с десяток объектов. А на вторичном рынке города присутствует не толь...

Крупнейший микрорайон в Москве строится ударными темпами

News image

Строители микрорайона «Царицыно», крупнейшей стройки Москвы, ударными темпами работы – круглосуточно, без выходных – обеспечивают выполнение ранее взятых о...

Бизнес и элит-класс: разница неочевидна

News image

Российский рынок недвижимости достаточно молод по сравнению с европейскими странами, поэтому система классификации недвижимости формировалась и развивалась в ...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Правда ли, что если созданное ОСББ разорится, то владельцы жилья могут

News image

Вопрос: Конечно, ОСББ, наверное, хорошо, если им управляет толковый руководитель, а если это бездарь и самодур который может разорить весь дом!? ...

ОТВЕТЫ ДЛЯ ЖУРНАЛА «ДЕНЬГИ UA»

News image

Добрый день, Олег! Меня зовут Татьяна, я журналист (журнал «Деньги ua») и у меня сейчас редакционное задание написать о создании ОСМД. Обращаюсь к ...

Подходит ли опыт ОСМД для ЖСК?

News image

Вопрос: Какая разница между ОСББ и ЖБК? Опишите все недостатки и преимущества. Спасибо! Ответ: Кое-что мы можем понять, как говорится, «не ...

В нашем ОСМД собраний не было 10 лет, инициативной группы НЕТ! членов

News image

Собрание Добрый Вечер Олег! прошу совета. У нас 14 ноября будет собрание, хотят снять председателя и назначить меня. А я очень боюсь. У нас на 2 ...

Может ли ОСМД выселить алкоголиков из квартир-притонов за неуплату обя

News image

Вопрос: В нашем доме имеется одна коммунальная квартира, жители которой отъявленные пропойцы. Они терроризирует весь дом шумом, разборками, драка...

Скажите, а что подвальные помещения тоже могут быть встроенными или эт

News image

Вопрос: Мы создавали ОСМД и радовались, что у нас еще не проданы подвальные помещения и поэтому очень рассчитывали на сдачу их в аренду! Но в мом...