Домовладение:

ТСЖ. Твоё ли собственное жильё?

News image

Аббревиатура из трех букв стала в последнее время чуть ли ни самой известной. Как только не переиначивают в народе Товарищество ...

Банкротство ТСЖ

News image

Сегодня специалисты считают, что одним из самых страшных и весьма вероятных рисков для предприятий сферы ЖКХ является рис...

Подсчёт голосов в ТСЖ

News image

Жилищный кодекс РФ прямо не указывает, как должен производиться подсчёт голосов на общем собрании членов ТСЖ, в отличие от общег...

Авторизация




Особенности приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения
Недвижимость - Коммунальное жильё

особенности приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Коммунальная квартира - одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие и долгие годы будет напоминать о себе. Трудно представить себе, чем руководствовался человек или группа людей создавая так называемые коммуналки , одно можем сказать точно, не человеколюбием, не заботой о гражданах своей страны, но ненавистью ко всему человеческому. Многие из нас прошли этот ад - коммунальные квартиры. Они являются ужасными памятниками тому строю, в котором мы с вами прожили более семидесяти лет, его светлым идеям и отражают его истинную сущность. К нашему огромному сожалению по сей день, особенно часто в крупных городах России, люди живут в таких квартирах без всяких перспектив на будущее. Отметим и тот грустный факт, что борьба с коммуналками продлится, как мы видим из окружающей нас действительности, еще много-много десятилетий.
Постараемся, как можно подробнее разобрать этот вопрос.
Так что же это такое - коммунальная квартира? В чем ее особенности? Как обстоят дела с вопросом приватизации в таких квартирах? Какие особенности встретятся вам на пути приватизации квартир с коммунальным заселением?
Начнем отвечать на эти и другие вопросы по порядку. Начнем с определения: коммунальные квартиры – квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия нет; например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись коммунальные квартиры появилась в Примерных правилах (в акте проверки жилищных условий заявителя), а в законах - в Основах (ст. 12, 16 и др.). Жилые помещения в коммунальных квартирах включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в ч. 2 данной статьи говорится, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат - так записано в Законе) может быть решен положительно. Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации , утв. Решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4, установлено, что приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних и несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. Согласно Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве , утв. Указом Президента РФ Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве от 12.01.92 N 16 (в ред. Указа Президента РФ от 01.04.96 N 464), жилые помещения в коммунальных квартирах могли быть приватизированы с согласия всех проживающих в квартире нанимателей на приобретение жилья в собственность. На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире.
Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)), и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).
Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства. Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК и ст. 16 Основ освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.
В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд РФ принял Постановление По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова от 03.11.98 N 25-П (СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603), в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55). Указанное Постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связиФедеральным законом от 20.05.02 N 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены слова коммунальные квартиры .
Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).
Ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире.
Под общим имуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты - вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения.
Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения - является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.
Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.
Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна сумме размеров:
- общей площади комнаты в коммунальной квартире;
- площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной нами выше в ст. 42 ЖК РФ;
Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места пользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения. Другими словами, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит указанная доля.
Необходимо сказать и о запретах, установленных Жилищным кодексом в отношении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащую комнату.
Ст. 42 ЖК РФ устанавливает преимущественное право покупки собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним из собственников. Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Извещение может быть оформлено в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (комнат).
Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире.
Не подлежат приватизации жилые помещения в квартирах коммунального заселения, находящиеся в аварийном состоянии, признанные в установленном порядке не пригодными для постоянного проживания, а также жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения.
Необходимо различать два вида приватизации квартир коммунального заселения:
1) приватизация коммунальных квартир;
2) приватизация комнат в коммунальной квартире.
Первый случай встречается довольно редко, в юридической литературе вы тоже не всегда встретите описание данного случая. Попробуем разобраться в указанной ситуации.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Жилье комфорт-класса: как при низкой цене строятся высококач

News image

Последнее время формат жилья «комфорт-класса» стал крайне актуален для тех покупателей, кто может позволить себе чуть больше, чем квартира в панельном доме: п...

Эксплуатируемые террасы не прижились в Москве: холодно и нет

News image

На столичном рынке элитного жилья продвигается очередной формат – террасные квартиры. Привычный европейцам, для москвичей такой вид жилья пока остается не сам...

Квартира с ремонтом как преимущество

News image

По правилам советского времени квартиры в новых домах (как для очередников, так и в жилищных кооперативах) должны были сдавать готовыми к проживанию. Но в пос...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Как избежать в ОСМД раздутых штатов и как тратить меньше на персонал?

News image

Вопрос: Правда ли что, когда создается ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) тут же в ОСББ формируются раздутые штаты, которы...

Действительно ли частные ЖЭКи вытеснят ОСМД?

News image

Вопрос: Существует такое мнение, что будущее за частными ЖЭКами и, что ОСМД вымрут как мамонты, так ли это? Ответ: Возможно, имеются честны...

Чужие люди, полу законными методами, в моем доме создают ОСББ, плохо э

News image

Здравствуйте, Олег! Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем: Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ...

Проще или сложнее в созданном ОСМД легализировать незаконную переплани

News image

Вопрос: Много противников создания объединения совладельцев многоквартирного дома, едины во мнении, что ОСББ нужен тем жильцам дома, которые неза...

Какая зарплата может быть у председателя ОСМД в доме на 140 квартир?

News image

Доброго времени суток Олег. Нашел Вас через Google. Вопрос по главе правления ОСББ. Сегодня у нас в доме по улице Княжий Затон проводили агитацию...

Как не разориться объединению на выплатах зарплат всем службам работаю

News image

Вопрос: Будущий заработный фонд администрации и служб ОСББ очень пугает. Как не разориться ОСББ на выплатах зарплат всем службам? Когда мы начали...