Домовладение:

ТСЖ: подводные камни

News image

Курс Правительства РФ на создание ТСЖ и навязчивая реклама преимуществ такого способа управления общедомовым имуществом многоква...

Как привлечь население к участию в ТСЖ?

News image

На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позв...

КОМУ НУЖЕН КОЛЛЕКТИВНЫЙ УПРАВДОМ?

News image

Текущий ремонт – будет течь, капитальный ремонт – будет капать. Мягко говоря, не совсем удовлетворительная работа жилищно-коммун...

Авторизация




Квартиру работнику — в аренду
Недвижимость - Служебное жилье

квартиру работнику — в аренду

Предприятие, которое приобрело квартиру (инвестировав деньги в строительство или купив жилое помещение на рынке вторичного жилья)2, становится ее полноправным собственником. Как собственник, оно в соответствии со ст.317 ГКУ3 вправе распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению, в частности, может использовать ее в своей хозяйственной деятельности и сдавать в аренду, а может продать или подарить.

Помочь решить жилищную проблему сотрудника в рамках закона можно несколькими способами. Причем выбор способа зависит от желания и возможностей сторон. Если администрация предприятия планирует обеспечивать сотрудника жильем исключительно в течение трудовых отношений, это означает, что она хочет сохранить право собственности за предприятием.

Этим стремлениям наиболее соответствуют договоры найма (аренды). Ведь наниматель (арендатор) по договору найма (аренды) получает имущество не в собственность, а лишь во временное пользование. В то же время не все виды договоров найма (аренды), предусмотренные ГКУ, могут использоваться для урегулирования отношений. Квартира — это особый объект, для которого существует отдельный договор — договор найма (аренды) жилья (ст.810—824 ГКУ). В основу «жилищного» договора найма положены общие положения о найме (аренде) (ст.759—786 ГКУ), но существуют отличия, на которых и остановимся подробнее.

Согласно ст.810 ГКУ, по договору найма (аренды) наймодатель передает нанимателю жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. В отличие от ст.759 ГКУ, в которой речь идет о передаче в пользование имущества, положения ст.810 конкретизируют вид пользования — пользование жильем. При передаче жилого помещения в наем, следует учитывать требования части второй ст.812 ГКУ и части первой ст.815 ГКУ, в соответствии с которыми предметом договора найма жилья могут быть лишь жилые помещения, пригодные для постоянного проживания в них и целью использования которых является только проживание в них.

Обобщив требования, предъявляемые к договору аренды квартиры, приходим к следующему выводу: передаваемое в аренду жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания, так как может использоваться нанимателем только для проживания.

Поскольку предполагается заключение договора аренды имущества, не относящегося к государственной (коммунальной) собственности, арендодатель-предприятие и арендатор-сотрудник вольны в выборе правил для определения размера платы за пользование арендуемыми помещениями. В соответствии со ст.820 ГКУ, арендные платежи устанавливаются по соглашению сторон в договоре найма жилья. Однако в этой же статье сказано, что «если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера». Получается, что ГКУ все же содержит ограничения, но препятствуют ли они свободе волеизъявления сторон при установлении цены за аренду жилых помещений? Попробуем разобраться.

Следует отметить, что в действующем законодательстве нет специального закона, определяющего максимальный размер платы за пользование жильем. Положения ст.66 ЖКУ (в соответствии с которыми размер платы за пользование жильем подлежит регулированию в порядке, предусмотренном Кабмином) касаются квартир, относящихся к государственному и общественному жилищному фонду. Согласно ст.4 ЖКУ в государственный жилищный фонд включаются жилые дома и жилые помещения, принадлежащие государству, в общественный жилищный фонд — дома и помещения, принадлежащие колхозам, кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям.

Очевидно, что обычное коммерческое предприятие — юридическое лицо частного права4 (учрежденное, например, в форме хозяйственного общества) в этот перечень собственников жилья не попадает. Следовательно, квартира, находящаяся в собственности такого предприятия, формально не относится ни к государственному, ни к общественному жилищному фонду. Именно по формальному признаку ее нельзя отнести и к другому виду жилищного фонда — фонду жилищно-строительных кооперативов. Что же получается: квартира — вне фонда, почти как вне закона? Однако все же не следует торопиться с такими выводами.

ЖКУ давно нуждается в «реконструкции», причем в «капитальной». Многие его положения не отражают события, происходящие в реальной «жизни» жилья. И это придется принять как данность, ведь в нашем законодательстве еще много отголосков социалистического прошлого. Поэтому логично предположить, что квартира, принадлежащая предприятию на праве собственности, относится к частному жилищному фонду. Следовательно, и плата за пользование не подлежит регулированию (ст.162 ЖКУ).

Это значит, что сотрудник может арендовать жилое помещение как за символическую, так и за максимально возможную цену. Главное, чтобы цена была подтверждена условиями договора и устраивала арендатора и арендодателя. Ведь плата за пользование имуществом — существенное условие и отличительная особенность договора найма (аренды). В противном случае это будет договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды), который регулируется иными нормами ГКУ (глава 60). А к операциям по передаче имущества в безвозмездное пользование применяются совсем другие правила, нежели к арендным правоотношениям, о налогообложении которых тоже пойдет речь в нашей статье.

Помимо внесения арендных платежей, в договоре должно быть определено условие оплаты коммунальных услуг. Зачастую предприятие-наймодатель принимает на себя такие расходы. Хотя обязанность по внесению коммунальных платежей частью третьей ст.815 ГКУ возлагается на нанимателя, возможность внесения таких платежей предприятием может быть закреплена в договоре.

Следует отметить, что коммунальные услуги — это лишь часть жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых соответствующими организациями. Таковыми являются услуги по централизованному обеспечению холодной и горячей водой, водоотводу, газо - и электроснабжению, централизованному отоплению, а также услуги по вывозу бытовых отходов (Закон № 18755). Жилищно-коммунальные услуги включают более широкий перечень услуг. Кроме коммунальных, к ним относятся также услуги по:

- содержанию домов, сооружений и придомовых территорий (уборка внутридомовых помещений и придомовых территорий, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз бытовых отходов и т.д.);

- управлению домом, сооружением или группой домов;

- ремонту помещений, домов, сооружений.

На предоставление жилищно-коммунальных услуг заключается договор. Причем такой договор может быть заключен как от имени потребителя таких услуг (физического лица — арендатора), так и от имени собственника квартиры (предприятия-арендодателя) (ст.29 Закона № 1875). Следовательно, тот, от чьего имени будет заключен договор, и будет оплачивать коммунальные услуги.

Таким образом, существует множество вариантов предоставления в пользование квартиры. Сотрудник и предприятие могут договориться:

- о платном или бесплатном пользовании;

- о том, кто несет расходы на коммунальные платежи.

ГКУ позволяет поступать сторонам договора так, как они посчитают необходимым. Тем не менее на схему гражданских отношений существенно могут повлиять налоговые последствия. «Одаряя» сотрудника жилищными условиями, не каждое предприятие готово возложить на себя налоговый груз. Ведь он может оказаться непосильным. Поэтому далее рассмотрим возможные варианты, из которых заинтересованные лица смогут выбрать наиболее приемлемый для своего предприятия.

 


Читайте:


Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Недвижимость с кавказским акцентом

News image

Немногим более 300 километров отделяют столицу Чеченской и Ингушской республик от еще одного административного центра Юга России – Ставрополя. До столицы Даге...

Где в Москве поселиться с детьми?

News image

Среди факторов привлекательности московских районов эксперты традиционно выделяют транспортную доступность, уровень экологии и наличие развитой инфраструктуры...

Как подготовить квартиру к краткосрочной аренде в праздники

News image

Заработать на посуточной аренде в дни новогодних праздников можно в 5-6 раз больше, чем в обычное время. Но эта доходность не идет ни в какое сравнение с пос...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Чужие люди, полу законными методами, в моем доме создают ОСББ, плохо э

News image

Здравствуйте, Олег! Очень нуждаюсь в Вашем совете. Проблема в следующем: Недавно в нашем доме (1966 года постройки) бывшая начальница нашего ...

Объединение может сдавать в аренду свои подвалы только после приема до

News image

Вопрос: Юристы ЖЭКа утверждают, что согласно каких-то там документов вспомогательные помещения дома находящегося у ЖЭКа на балансе имеют право сд...

Можно ли создать ОСМД и каким-то образом избежать перезаключения догов

News image

Вопрос: Я бы уже давно организовал ОСББ в своем доме, но лично меня пугает унижения при перезаключении договоров с компаниями-монополистами, которы...

Как быть с навязываемыми ЖЭКами бессрочными-нерасторгаемыми договорами

News image

22 марта у меня состоялась беседа, в телефонном режиме, с председателем ОСББ «Анри» Богданом. Он был обеспокоен тем фактом, что жильцам его ОСББ (об...

Если не принимать дом на баланс ОСМД, то, как сосуществовать с обслужи

News image

Вопрос: Как сосуществовать с коммунальным предприятием, которое нас будет обслуживать после создания ОСМД при условии, что дом останется у них на...

Можно ли привлекать соседние дома в свое ОСМД не создавая другие орган

News image

Эту тему я частично рассматривал в вопросах «Может ли объединение совладельцев многоквартирного дома взять близлежащие дома на свое обслуживание?» и...