Домовладение:

Объединенное товарищество собственников жилья

News image

Поговорим о новой форме управления жильем - формировании единого товарищества собственников жилья на нескольких домах. Как ви...

ТСЖ за и против

News image

Широкая кампания по выбору формы управления своим жильем идет в стране уже давно. Однако неопределившихся граждан по-преж...

Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

News image

Статья 135 Жилищного кодекса РФ гласит: 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединен...

Авторизация




ОСМД: управитель, представитель или собственник?
Недвижимость - ОСМД

осмд: управитель, представитель или собственник?

В соответствии с п. 8 части 1 статьи 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», объединение совладельцев многоквартирного дома (дальше - ОСМД) - юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. Не смотря на то, что указанный закон вступил в силу еще в 2001 году, и последнее время достаточно активно создаются объединения, на практике их создание и деятельность вызывает огромное количество вопросов, а также нередко влечет за собой судебные тяжбы. Причиной этому является банальное несовершенство действующего законодательства, а также нежелание судов рассматривать споры по существу - создавать прецеденты.
Самым проблематичным оказался вопрос, связанный с определением статуса ОСМД в отношении имущества совладельцев квартир и возможности обращения объединения в суд с исками, предметами которых являются споры о праве собственности на помещения, относящиеся к совместной собственности совладельцев квартир – членов ОСМД.
Согласно части 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т. д.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.
Конституционный суд своим решением от 02.03.2004 года № 4-рп/2004 попытался разъяснить указанную норму. В соответствии с указанным Решением, вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. д.) передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не нуждается в осуществлении дополнительных действий, в частности, в создании объединения совладельцев многоквартирного дома, вступлении в него. Владелец (владельцы) не приватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир. Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и тому подобное) решается в соответствии с законами Украины, которые определяют правовой режим собственности. Решение Конституционного Суда Украины является обязательным для исполнения на территории Украины, окончательным и не может быть обжаловано.
Определение термина «вспомогательные помещения» предоставлено в статье 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». К ним относятся помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусоропроводы, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения). Также в указанной статье Закон дает определение общего имущества - это часть вспомогательных помещений жилищного комплекса, которые могут использоваться согласно с их назначением на условиях, определенных в уставе объединения (кладовки, гаражи, в том числе, подземные, мастерские и тому подобное).
Не взирая на Закон, очень часто, права собственников вспомогательных помещений нарушаются местными советами, считающими себя полноправными хозяевами подвалов и цокольных этажей жилых домов. На практике это выражается в принятии органами местного самоуправления решений о закреплении за собой собственности на эти объекты и последующее распоряжение этим имуществом: сдача в аренду, продажа, предоставление в бесплатное пользование и тому подобное. Местные власти искренне удивляются, когда в указанных ситуациях им вменяют нарушение статьи 41 Конституции Украины и статьи 317 Гражданского кодекса Украины. Казалось бы, что именно созданное совладельцами квартир ОСМД призвано защитить права собственников. Однако, практика показывает, что бороться с местными властями довольно тяжело, несовершенство законодательства еще более усложняет проблему, а судебные органы ищут любые формальные основания для отказа ОСМД в защите прав собственников.
При оспаривании свидетельства о праве собственности, выданного на вспомогательные помещения на имя какого-либо лица, отличного от его реального собственника, или при обращении с иском о признании за ОСМД права собственности на вспомогательные помещения возникает вопрос, связанный с наличием у ОСМД права на иск.
Некоторые органы местной власти и местного самоуправления придерживаются мнения, что ОСМД не может обращаться в суд с исками, касающимися оспаривания права собственности на вспомогательные помещения, собственниками которых являются совладельцы квартир. Названные органы исходят из того, что наличие таких полномочий у ОСМД не предусмотрено действующим законодательством, а также признание за разными субъектами права собственности на вспомогательные помещения не нарушает прав ОСМД, поскольку оно не наделено имущественными правами в отношении собственности совладельцев квартир, соответственно последнее не является надлежащим истцом. Не можем согласиться с данным утверждением.
Согласно статье 1 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, предприятия, учреждения, организации, другие юридические лица имеют право обращаться в хозяйственный суд согласно с установленной подведомственностью хозяйственных дел за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и охраняемых законом интересов.
В случае признания права собственности или неправомерного использования вспомогательных помещений лицами, не являющимися совладельцами квартир, нарушаются права и законные интересы собственников вспомогательных помещений – собственников квартир.
Статьей 4 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определена цель создания объединения и его статус. Объединение создается для обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования неделимого и общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, которые обеспечивают реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. Объединение отвечает по своим обязательствам средствами и имуществом объединения, от своего имени приобретает имущественные и неимущественные права и обязанности, выступает истцом и ответчиком в суде.
Исходя из изложенного, ОСМД является специальным органом – юридическим лицом, создаваемым совладельцами не только для управления имуществом, но и для защиты прав членов объединения, в том числе, имущественных. Именно в этом, по нашему мнению, в соответствии с действующим законодательством состоит смысл создания объединения. ОСМД должно не только лишь дублировать функции ЖЕКов, но и создавать и обеспечивать для членов все необходимые условия защиты и реализации прав владельцев помещений. Таким образом, в случае нарушения прав владельцев квартир на совместное имущество, с целью их защиты истцом в суде может и должно выступить ОСМД.
Проблема с полномочиями ОСМД на обращение с исками относительно общей собственности членов объединения, по нашему мнению, возникла в связи с тем, что законодатель не четко урегулировал вопрос, связанный с определением статуса ОСМД в отношении имущества совладельцев квартир, не определил в каком порядке реализовываются и защищаются имущественные права членов объединения на квартиры и вспомогательные помещения. В связи с чем, при обращении ОСМД в суд с исками, предметами которых является споры о праве собственности на помещения, собственниками которых в соответствии с законодательством являются члены объединения, суды имеют возможность отказать в удовлетворении иска лишь на том основании, что ОСМД не является надлежащим истцом.
Судебной практики по затронутому вопросу еще достаточно мало. Однако, Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 23.02.2005 года № 19/107-04-3437 оставлены без изменений Решение Хозяйственного суда Одесской области от 14 июня 2004 года и Постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 1 сентября 2004 року по делу № 19/107-04-3437, которыми удовлетворен иск объединения совладельцев квартир дома № * по улице Бунина «Р» к представительству по управлению коммунальной собственностью Одесского городского совета и Управления здравоохранения исполнительного комитета Одесского городского совета о признании права собственности и обязательства не создавать препятствия в пользовании имуществом.
Таким образом, Постановление Высшего хозяйственного суда Украины не только подтверждает наше мнение о том, что ОСМД может выступать истцом в суде как специальный орган, созданный совладельцами квартир для защиты их прав и интересов как собственников, но и определяет объединение как субъект, за которым может быть признано право собственности на вспомогательные помещения.
К сожалению, законодательство судами применяется не одинаково, что подтверждается Решением Хозяйственного суда Донецкой области от 18.03.2008 года, которое еще не вступило в законную силу, но которым отказано в удовлетворении иска ОСМД «Ш» к Донецкому городскому совету и Управлению коммунального хозяйства Донецкого городского совета об отмене свидетельства о праве собственности, выданного на имя территориальной громады в лице Донецкого городского совета. Ответчики возражали против удовлетворения иска ссылаясь на то, что ОСМД не наделено правом на иск, поскольку истцом в суд не предоставлены нотариально заверенные доверенности от каждого собственника квартиры на обращение в суд с иском, касающимся имущественного права каждого отдельного собственника. Хотя полный текст Решения судом еще не изготовлен, судя по всему суд согласился с мнением ответчиков, в связи с чем и отказал в иске. Указанное Решение в связи с его незаконностью будет обжаловано в Донецкий Апелляционный хозяйственный суд. Надеемся на справедливое решение, а также на то, что подобные беспрецедентные решения не найдут поддержки в практике других судов.

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Продажа и аренда в вопросах и ответах:

Появятся ли в России доходные дома?

News image

В последнее время власти все чаще говорят о строительстве доходных домов. Этот вид недвижимости активно развивается, как в западных, так и развивающихся стран...

Жилье: арендовать или покупать в ипотеку? Вот в чем вопроc

News image

Жить комфортно в Москве можно и не покупая недвижимость. Московский рынок аренды весьма разнообразен и предлагает тем, кто стремится снять квартиру или дом, м...

Секрет успешных продаж новостроек Подмосковья

News image

14 декабря в отеле «Савой» состоялся круглый стол ИРН совместно с инвестиционным агентством недвижимости «Трамп Реал Эстейт», посвященный теме «Новостройки По...

More in: Вопросы продажи и аренды жилья

Вопрос/ответ:

Совместительство в ОСББ

News image

Вопрос: Скажите, а как быть председателю в случае с четырьмя ОСМД? Ведь полную ставку он может получать только в одном из ОСМД. Сможет ли он на...

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет

News image

Возможно ли, получить обратно деньги сделанных ремонтных работ за счет жильцов дома или ОСМД? В нашем объединении совладельцев многоквартирного д...

Как быть с навязываемыми ЖЭКами бессрочными-нерасторгаемыми договорами

News image

22 марта у меня состоялась беседа, в телефонном режиме, с председателем ОСББ «Анри» Богданом. Он был обеспокоен тем фактом, что жильцам его ОСББ (об...

Правда ли, что государство хочет свалить на жильцов домов через ОСББ в

News image

Вопрос: Я не верю в идею объединений совладельцев по многим причинам – люди-соседи грызутся по любому поводу как собаки, как же они буду вместе з...

Может ли ОСМД кроме своей основной деятельности зарабатывать деньги на

News image

Вопрос: То там, то сям слышу, как ОСМД зарабатывают деньги на различных видах деятельности, но что это за виды деятельности и насколько это закон...

Действительно ли, что сдача в аренду подвалов ОСМД не облагается налог

News image

Вопрос: Я слышала, что, так как ОСМД неприбыльная организация то вся доходная часть от сдачи вспомогательных помещений в аренду не облагается нал...