В соответствии с п. 8 части 1 статьи 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», объединение совладельцев многоквартирного дома (дальше - ОСМД) - юридическое лицо, созданное владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. Не смотря на то, что указанный закон вступил в силу еще в 2001 году, и последнее время достаточно активно создаются объединения, на практике их создание и деятельность вызывает огромное количество вопросов, а также нередко влечет за собой судебные тяжбы. Причиной этому является банальное несовершенство действующего законодательства, а также нежелание судов рассматривать споры по существу - создавать прецеденты.
Самым проблематичным оказался вопрос, связанный с определением статуса ОСМД в отношении имущества совладельцев квартир и возможности обращения объединения в суд с исками, предметами которых являются споры о праве собственности на помещения, относящиеся к совместной собственности совладельцев квартир – членов ОСМД.
Согласно части 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т. д.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.
Конституционный суд своим решением от 02.03.2004 года № 4-рп/2004 попытался разъяснить указанную норму. В соответствии с указанным Решением, вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. д.) передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не нуждается в осуществлении дополнительных действий, в частности, в создании объединения совладельцев многоквартирного дома, вступлении в него. Владелец (владельцы) не приватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир. Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей, мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и тому подобное) решается в соответствии с законами Украины, которые определяют правовой режим собственности. Решение Конституционного Суда Украины является обязательным для исполнения на территории Украины, окончательным и не может быть обжаловано.
Определение термина «вспомогательные помещения» предоставлено в статье 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». К ним относятся помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусоропроводы, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения). Также в указанной статье Закон дает определение общего имущества - это часть вспомогательных помещений жилищного комплекса, которые могут использоваться согласно с их назначением на условиях, определенных в уставе объединения (кладовки, гаражи, в том числе, подземные, мастерские и тому подобное).
Не взирая на Закон, очень часто, права собственников вспомогательных помещений нарушаются местными советами, считающими себя полноправными хозяевами подвалов и цокольных этажей жилых домов. На практике это выражается в принятии органами местного самоуправления решений о закреплении за собой собственности на эти объекты и последующее распоряжение этим имуществом: сдача в аренду, продажа, предоставление в бесплатное пользование и тому подобное. Местные власти искренне удивляются, когда в указанных ситуациях им вменяют нарушение статьи 41 Конституции Украины и статьи 317 Гражданского кодекса Украины. Казалось бы, что именно созданное совладельцами квартир ОСМД призвано защитить права собственников. Однако, практика показывает, что бороться с местными властями довольно тяжело, несовершенство законодательства еще более усложняет проблему, а судебные органы ищут любые формальные основания для отказа ОСМД в защите прав собственников.
При оспаривании свидетельства о праве собственности, выданного на вспомогательные помещения на имя какого-либо лица, отличного от его реального собственника, или при обращении с иском о признании за ОСМД права собственности на вспомогательные помещения возникает вопрос, связанный с наличием у ОСМД права на иск.
Некоторые органы местной власти и местного самоуправления придерживаются мнения, что ОСМД не может обращаться в суд с исками, касающимися оспаривания права собственности на вспомогательные помещения, собственниками которых являются совладельцы квартир. Названные органы исходят из того, что наличие таких полномочий у ОСМД не предусмотрено действующим законодательством, а также признание за разными субъектами права собственности на вспомогательные помещения не нарушает прав ОСМД, поскольку оно не наделено имущественными правами в отношении собственности совладельцев квартир, соответственно последнее не является надлежащим истцом. Не можем согласиться с данным утверждением.
Согласно статье 1 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, предприятия, учреждения, организации, другие юридические лица имеют право обращаться в хозяйственный суд согласно с установленной подведомственностью хозяйственных дел за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и охраняемых законом интересов.
В случае признания права собственности или неправомерного использования вспомогательных помещений лицами, не являющимися совладельцами квартир, нарушаются права и законные интересы собственников вспомогательных помещений – собственников квартир.
Статьей 4 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определена цель создания объединения и его статус. Объединение создается для обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования неделимого и общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами. Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, которые обеспечивают реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. Объединение отвечает по своим обязательствам средствами и имуществом объединения, от своего имени приобретает имущественные и неимущественные права и обязанности, выступает истцом и ответчиком в суде.
Исходя из изложенного, ОСМД является специальным органом – юридическим лицом, создаваемым совладельцами не только для управления имуществом, но и для защиты прав членов объединения, в том числе, имущественных. Именно в этом, по нашему мнению, в соответствии с действующим законодательством состоит смысл создания объединения. ОСМД должно не только лишь дублировать функции ЖЕКов, но и создавать и обеспечивать для членов все необходимые условия защиты и реализации прав владельцев помещений. Таким образом, в случае нарушения прав владельцев квартир на совместное имущество, с целью их защиты истцом в суде может и должно выступить ОСМД.
Проблема с полномочиями ОСМД на обращение с исками относительно общей собственности членов объединения, по нашему мнению, возникла в связи с тем, что законодатель не четко урегулировал вопрос, связанный с определением статуса ОСМД в отношении имущества совладельцев квартир, не определил в каком порядке реализовываются и защищаются имущественные права членов объединения на квартиры и вспомогательные помещения. В связи с чем, при обращении ОСМД в суд с исками, предметами которых является споры о праве собственности на помещения, собственниками которых в соответствии с законодательством являются члены объединения, суды имеют возможность отказать в удовлетворении иска лишь на том основании, что ОСМД не является надлежащим истцом.
Судебной практики по затронутому вопросу еще достаточно мало. Однако, Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 23.02.2005 года № 19/107-04-3437 оставлены без изменений Решение Хозяйственного суда Одесской области от 14 июня 2004 года и Постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 1 сентября 2004 року по делу № 19/107-04-3437, которыми удовлетворен иск объединения совладельцев квартир дома № * по улице Бунина «Р» к представительству по управлению коммунальной собственностью Одесского городского совета и Управления здравоохранения исполнительного комитета Одесского городского совета о признании права собственности и обязательства не создавать препятствия в пользовании имуществом.
Таким образом, Постановление Высшего хозяйственного суда Украины не только подтверждает наше мнение о том, что ОСМД может выступать истцом в суде как специальный орган, созданный совладельцами квартир для защиты их прав и интересов как собственников, но и определяет объединение как субъект, за которым может быть признано право собственности на вспомогательные помещения.
К сожалению, законодательство судами применяется не одинаково, что подтверждается Решением Хозяйственного суда Донецкой области от 18.03.2008 года, которое еще не вступило в законную силу, но которым отказано в удовлетворении иска ОСМД «Ш» к Донецкому городскому совету и Управлению коммунального хозяйства Донецкого городского совета об отмене свидетельства о праве собственности, выданного на имя территориальной громады в лице Донецкого городского совета. Ответчики возражали против удовлетворения иска ссылаясь на то, что ОСМД не наделено правом на иск, поскольку истцом в суд не предоставлены нотариально заверенные доверенности от каждого собственника квартиры на обращение в суд с иском, касающимся имущественного права каждого отдельного собственника. Хотя полный текст Решения судом еще не изготовлен, судя по всему суд согласился с мнением ответчиков, в связи с чем и отказал в иске. Указанное Решение в связи с его незаконностью будет обжаловано в Донецкий Апелляционный хозяйственный суд. Надеемся на справедливое решение, а также на то, что подобные беспрецедентные решения не найдут поддержки в практике других судов.